２０００年台後半、フィリピンにコンドミニアムブームが到来し２０１０年代前半から物件の完成・引渡しが始まった。多くは、転売ないし賃貸を目論んだ投資目的だから、今度は転売と賃貸のブームとなり、コンドミニアム市場は転換点を迎えている。
ボニファッシオ・グローバル・シティの裏手に開発中のコンドミニアム群はタギッグ市の低級住宅地と隣りあわせだ(左）。スカイウエイからのマカティのビル群の眺望は、相変わらず国際都市と呼ぶにふさわしい(右）
とある退職者から、新築のコンドミニアムを完成後(新古コンドミニアム)、第一次購入者から転売・購入して、代金を支払い、物件の引渡しは終了したものの、一向に所有権移転の作業が進展しない、一体どうなっているのか、という質問が来た。詳しい話を聞いてみると、契約を行い、お金を支払い、鍵を預かったものの、仲介に当たったフィリピン人が、全くの素人で、何をすべきかもわからず、ほったらかしにされてしまっていたらしい。仲介手数料さえもらってしまえば、後の面倒な手続きにはそ知らぬ顔を決め込んだもののようだ。そこで、登記移転に当たっての必要書類、手順について下記の通りアドバイスを行った。
所有権の移転に必要な書類は下記となるが、下記のうち1.～4.は物件購入の際、売主に提示を求め、その存在を確認できない場合は、後日、登記移転に支障をきたすので、購入を控えたほうが無難だ。
1. 売主名義の権利書（CCT、Condominium Certificate of Title)
2. 売主が登記したときのCAR（Certificate Authorizing Registration)税務署の権利移転の許可証）
3. 売主名義の納税申告書（Tax Declaration)、および固定資産税（Real Property Tax)の支払い領収書(Official Receipt)
4. 売主が本物件を購入した際の売買契約書（Deed of Absolute Sale)と領収書(Official Receipt)
5. コンドミニアムの管理組合からの「未払いの管理費などがない」という証明書、ならびに管理費等の領収書
6. 売主と買主のパスポートおよびTIN（Tax Identification Number)
7. 公証済みの売買契約書（Deed of Absolute Sale)；売主と買主との契約書と領収書。日本で契約した場合は、日本で公証し、フィリピン大使館で認証してあること。フィリピンで契約した場合、Notary Publicで公証。
8. 取引に伴う税金（Capital Gain Tax等)の領収書（契約上、売り手の義務となっている場合）、買い手の義務となっている場合は、すみやかに支払わなければならないが、契約日の翌月の5日までという支払期限があり、遅れると、多額のペナルティがかかる。例え、売り手の義務になっている場合でも、期日までに支払われる保証がないため、購入金額から差し引いて、買い手が支払うことにした方が間違いない。
9.購入者が既婚の場合、婚姻証明書；不動産の所有権は原則、夫婦共同名義となる
次に登記移転の手続きの手順は下記となる。
1. 税務署(BIR、Bureau of Internal Revenue)からCARを取得すること
2. 登記所（ROD、Registry of Deed)に申請してCCTの名義を移動すること
3．市役所に固定資産税の届出をすること（Tax Declaration)
登記移転に必要な税金は下記の通りだが、諸雑費を含めて、路線価格ないし、売買価格の大きいほうの合計で１０％程度を見込んでおく必要がある。
1. Capital Gain Tax; 路線価格または売買価格の高いほうの６％(売主が払うのが普通だが、その旨、契約に明記されていなければならない)
2. Doc Stamp； 同上、1.5％(同上)
3. Transfer Tax；同上、0.5～0.7％(買主が払うのが普通)
4. Registration Fee；同上、1％(同上)
このアドバイスを受けて、件の退職者が仲介者のフィリピン人を責めたところ、重い腰をあげてアクションを開始した模様だ。税務署や登記所に契約書類を持ち込んだが、契約から３月ほど経っているため、高額のペナルティがかかり、しかも、Capital Gain Taxの支払いは契約に明記されておらず、買主がペナルティも含めて支払えというものだった。買主にとっては寝耳に水の話で、登記移転の手続きは暗礁に乗り上げてしまった。
スカイウエイからマカティに入ると、パサイロード沿いに開発中のコンドミニアムはほぼ完成した(左）、さらに、その先のアモ－ソロで出口の向こうにもコンドミニアムが目立つ(左）
その後、売買契約書を見せてもらうと下記の不都合があった。
1. 契約書は、売主がデベロッパーから購入した際の契約書の単なるコピーで、実際の売買条件を反映しておらず、Capital Gain Taxの支払い者も不明確だった(デベロッパーが販売する場合は、VAT(付加価値税12％)が課せられるが、Capital Gain Taxは存在しない、したがって契約には何も触れてはいない)
2. 契約当時、タイトルが売主に移動されておらず、契約に明記されているタイトルの番号は、デベロッパー名義のものだった。
3. 契約後、タイトルは売主に移動されて、税務署への届出時点では、登記上のオーナーはデベロッパーではなくて、売主になっており、売買契約の変更が必要となっていた。
この状況では、旧売買契約を廃棄して、新規に結ぶことが得策と判断され、売主名義のタイトルを参照し、諸税の支払い責任を明記して契約書を作り直した。なお、契約日はブランクとして、税金の支払いのタイミングを見計らって、後付で契約日を入れるようした。しかし、仲介のフィリピン人が旧売買契約書ですでに税務署等に申請するというアクションをとっていたために、おいそれと旧契約を破棄することはできず、事態はややこしいことになってしまっている。
NAIA空港のターミナル3の前面にはメガワールド社の開発物件が休むことなく槌音を響かせている（左）、マカティアベニュー沿いも、高層のコンドないしホテルの槌音が耐えない(右）
中古のコンドミニアムを購入する場合、前述の4つの書類(タイトル、CAR、納税申告書、原売買契約書)の存在を確認して、契約書を交わせばよいのだが、新古のコンドミニアムを買う場合は、それらの書類をでデベロッパーが準備中であり、売主はそれらを提示できないことが多い。そのため、下記の点に留意して契約しなければならない。
1. 登記移転には６～１２ヶ月かかるので、新古コンドミニアムの場合、登記上のオーナーはデベロッパーのままになっていることが多い。その状態で売買契約をする場合は、デベロッパーを含んだ3者による契約とし、必ずデベロッパーを巻き込んで売買の交渉を進めなければならない。さらに、支払いが完了していることを確認するために、デベロッパー発行の領収書(Official Receipt)の提示をもとめること。
2. タイトルがデベロッパーから転買者へ直接移動することがタイミング的に可能な場合、契約は、デベロッパーとの売買契約を売主から買主へ譲渡するという形をとる。その場合、Capital Gain Taxの支払いは免れる。場合によっては、デベロッパーの未払い分を買主が肩代わりをするという状況もあるだろう。もちろん、その場合、立替分を売買金額から差し引くことは必定だ。
3. デベロッパーとの売買契約(Deed of Absolute Sale)が完了して、タイトル移動のアクションがとられてしまっている場合、タイトルの再移動が必要となる。税務署へのCapital Gain Taxの支払いは、契約日の翌月の5日までとなっているから、契約後、速やかに税金支払いの準備をしなければならない。そのため、契約日を翌月の6日などとして時間を稼ぐか、白紙にしておく。
4. あるいは、デベロッパーからのタイトルの発行は、いつになるか当てにならないので、契約をすましてから、それを待っていたのでは、大きなペナルティが課せられる恐れがある(今回の事例)。したがって、最終的な売買契約(Deed of Absolute Sale)は、タイトル移動が完了してから行うこととし、それまでは、仮契約(Contract to Sell)にて、支払い、引渡し、タイトルの移動等の責任、タイミングなどを契約に明記しておく。ちなみに、タイトルが発行されていないと売買契約(Deed of Absolute Sale)にタイトル番号を反映することができず、売買契約書として成立しない。
いずれにせよ、契約は複雑になるので、デベロッパーに作成を依頼するか、あるいは弁護士等のプロを雇用して当たらせなければならない。決して、にわか仕込みのフィリピン人(今回の事例)に任せておいてはいけない。あとで、とんでもないしっぺ返しをこうむることになる。
マニラ郊外にはDMCIなどが開発している家族居住用の物件が目立つ（オハナ、左）、一方、マカティ市内はSMDCなどが開発しているワンルームの投資用物件が多い(JAZZ、右）